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Défiscalisation

Défiscalisation · à jour de la loi de finances 2026

Réduire vos impôts, sans vous tromper de dispositif.

Les lois changent presque chaque année : le Pinel a disparu, un nouveau statut du bailleur est né en 2026, le déficit foncier a été doublé pour la rénovation énergétique. VZR Invest fait le tri et choisit le dispositif qui correspond à votre impôt, à votre projet et à votre horizon.

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Photo Alexis Blumenfeld, CC BY-SA 3.0

En résumé (au 02/11/2026) : les principaux dispositifs de défiscalisation accessibles à un nouvel investissement sont le nouveau statut « Relance logement » (achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028), le Denormandie (jusqu'au 31 décembre 2027), Malraux, les monuments historiques, le déficit foncier (porté à 21 400 € pour la rénovation énergétique jusqu'en 2027), Loc'Avantages, le Girardin industriel outre-mer et le PER.

Le Pinel (achats jusqu'au 31 décembre 2024) et le Censi-Bouvard (fin 2022) ne sont plus ouverts aux nouveaux achats.

Informations indicatives issues de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026), du Code général des impôts et d'impots.gouv.fr, vérifiées le 02/11/2026. Elles ne remplacent pas une étude personnalisée.

Les dispositifs en vigueur

Huit leviers pour payer moins d'impôt.

Chacun répond à un profil différent. Le bon choix dépend de votre tranche d'imposition, de votre capacité d'épargne, de votre goût pour l'immobilier et du temps pendant lequel vous acceptez d'immobiliser votre argent.

« Relance logement », le statut du bailleur privé

Nouveau 2026

3,5 à 5,5 % d'amortissement déductible par an dans le neuf · 3 à 4 % dans l'ancien avec travaux

Achat d'un logement en immeuble collectif, loué nu comme résidence principale pendant 9 ans
Neuf : 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % du prix (hors terrain, compté pour 20 %) selon le loyer : intermédiaire, social ou très social
Ancien : 3 %, 3,5 % ou 4 % si les travaux représentent au moins 30 % du prix et amènent le logement en classe énergétique A ou B
Déduction plafonnée à 8 000 € par an et par foyer (10 000 € ou 12 000 € si au moins la moitié des loyers est en social ou très social)
Les amortissements déduits sont repris dans le calcul de la plus-value à la revente
Achats signés du 21 février 2026 au 31 décembre 2028 ; plafonds de loyers et de ressources fixés par décret

Pour qui : les investisseurs qui veulent un revenu locatif régulier et une fiscalité allégée dans la durée. Exemple : un appartement neuf de 250 000 € en loyer intermédiaire donne un amortissement de 7 000 € par an (200 000 € hors terrain × 3,5 %).

Denormandie

Ancien rénové

12, 18 ou 21 % du prix de revient, en réduction d'impôt, pour 6, 9 ou 12 ans de location

Logement ancien à rénover dans une commune éligible (centres-villes à revitaliser)
Travaux de rénovation représentant une part minimale du coût total, fixée par la loi
Location nue à loyer plafonné, locataire sous plafond de ressources
Ouvert aux achats jusqu'au 31 décembre 2027

Pour qui : ceux qui préfèrent redonner vie à un bien de centre-ville plutôt qu'acheter du neuf.

Malraux

Patrimoine

22 % ou 30 % des travaux de restauration, en réduction d'impôt

Immeuble situé dans un site patrimonial remarquable ; 30 % si le plan de sauvegarde et de mise en valeur est approuvé, 22 % sinon
Travaux retenus dans la limite de 400 000 € sur 4 ans
Location nue pendant 9 ans
Les quartiers anciens dégradés et de rénovation urbaine ne sont plus éligibles depuis le 1er janvier 2025

Pour qui : les contribuables fortement imposés, amateurs de belles pierres, dans les centres historiques protégés.

Monuments historiques

Patrimoine

Sans plafond d'imputation du déficit sur le revenu global, si le bien est loué

Immeuble classé ou inscrit au titre des monuments historiques
Travaux de restauration et d'entretien déductibles
Engagement de conservation du bien pendant 15 ans

Pour qui : une opération d'exception, pour des revenus élevés et un projet de long terme.

Déficit foncier

Locatif existant

10 700 € par an imputables sur le revenu global · 21 400 € pour la rénovation énergétique

Les travaux et charges d'un bien loué nu dépassant les loyers créent un déficit déductible du revenu global
Plafond doublé à 21 400 € pour les travaux de rénovation énergétique faisant passer un logement classé E, F ou G en A, B, C ou D, payés jusqu'au 31 décembre 2027
L'excédent se reporte sur les revenus fonciers des 10 années suivantes

Pour qui : les propriétaires bailleurs qui rénovent, en particulier une passoire thermique.

Loc'Avantages

Loyer modéré

15 % à 65 % des loyers en réduction d'impôt, selon le niveau de loyer et l'intermédiation

Location à un loyer inférieur au marché, sous convention avec l'Anah
15 % ou 35 % en location directe ; 20 %, 40 % ou 65 % avec une intermédiation locative (agence sociale)
Convention à déposer jusqu'au 31 décembre 2027

Pour qui : un propriétaire qui accepte un loyer plus bas contre une fiscalité très allégée et une gestion sécurisée.

Girardin industriel

Outre-mer

38,25 % de l'investissement en réduction d'impôt · 45,9 % en Guyane, à Mayotte et dans certains territoires

Financement de matériel productif pour des entreprises ultramarines
Réduction d'impôt obtenue en une seule fois, l'année suivant l'investissement
Dispositif ouvert aux investissements mis en service jusqu'au 31 décembre 2029

Pour qui : un contribuable qui veut effacer une partie de son impôt de l'année ; le choix de l'opérateur est déterminant, car le capital investi n'est pas récupéré.

Plan d'épargne retraite (PER)

Retraite

Jusqu'à 37 680 € de versements déductibles du revenu imposable en 2026

Versements déductibles dans la limite de 10 % des revenus d'activité, avec un plancher de 4 710 € et un plafond de 37 680 € pour 2026 (salariés ; plafond spécifique plus élevé pour les indépendants)
Les plafonds non utilisés sont désormais reportables sur 5 ans (3 ans auparavant)
Sortie en capital ou en rente à la retraite ; déblocage anticipé possible pour l'achat de la résidence principale
Les versements effectués à partir de 70 ans n'ouvrent plus droit à l'avantage fiscal depuis le 1er janvier 2026

Pour qui : les actifs imposés à 30 % ou plus qui veulent préparer leur retraite ; l'économie d'impôt est proportionnelle à la tranche. Voir les placements.

Vue d'ensemble

Ce qui est ouvert, ce qui est terminé.

Dispositif	Avantage	Nouveaux investissements
Relance logement (bailleur privé)	Amortissement 3 à 5,5 % par an, plafonné à 8 000 € à 12 000 €	Du 21/02/2026 au 31/12/2028
Denormandie	Réduction d'impôt 12, 18 ou 21 %	Jusqu'au 31/12/2027
Malraux	Réduction 22 % ou 30 % des travaux (400 000 € sur 4 ans)	Ouvert
Monuments historiques	Déficit imputable sans plafond	Ouvert
Déficit foncier	10 700 € par an, 21 400 € rénovation énergétique	Ouvert · doublement jusqu'au 31/12/2027
Loc'Avantages	Réduction 15 % à 65 % des loyers	Conventions jusqu'au 31/12/2027
Girardin industriel	Réduction 38,25 % ou 45,9 %	Jusqu'au 31/12/2029
PER	Versements déductibles (plafond 37 680 € en 2026 pour un salarié)	Ouvert
Terminé Pinel et Pinel outre-mer	Réduction d'impôt sur le neuf	Achats jusqu'au 31/12/2024 seulement
Terminé Censi-Bouvard	Résidences de services	Achats jusqu'au 31/12/2022 seulement
Terminé FIP et FCPI « classiques »	Réduction sur les versements	Supprimés en 2025 et 2026

Investisseurs en meublé (LMNP) : pour les ventes réalisées depuis le 15 février 2025, les amortissements déduits pendant la location sont réintégrés dans le calcul de la plus-value. Le meublé reste intéressant, mais la sortie se prépare différemment : parlons-en avant d'acheter.

La méthode VZR Invest

On part de votre impôt, pas d'un produit.

Une défiscalisation réussie commence par un chiffre : votre impôt réel et sa tranche marginale. Puis viennent vos projets, votre épargne disponible et le temps que vous acceptez de bloquer.

Étude fiscale gratuite à partir de votre dernier avis d'imposition.
Comparaison chiffrée de deux ou trois dispositifs adaptés, avec leurs contraintes (durée, plafonds, risque).
Mise en place complète : recherche du bien, financement, assurance, formalités, puis suivi des engagements chaque année.
Plafonnement global des niches fiscales (10 000 € par an pour la plupart des dispositifs) toujours vérifié avant de signer.

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Le meilleur dispositif n'est pas celui qui fait la plus grosse économie d'impôt sur le papier, c'est celui que vous pourrez tenir jusqu'au bout sans fragiliser votre budget.

La ligne de conduite de VZR Invest

Questions fréquentes

Défiscalisation : vos questions.

Le dispositif Pinel existe-t-il encore en 2026 ?

Non pour un nouvel achat : le Pinel et le Pinel outre-mer ne s'appliquent qu'aux logements acquis jusqu'au 31 décembre 2024. Les investisseurs déjà engagés continuent de bénéficier de leur réduction pendant la durée de location choisie. Pour le neuf, le relais est le statut « Relance logement » créé par la loi de finances 2026.

Qu'est-ce que le statut « Relance logement » du bailleur privé ?

Un dispositif d'amortissement créé par la loi de finances pour 2026 : le propriétaire d'un logement neuf en immeuble collectif, loué nu 9 ans comme résidence principale, déduit chaque année de ses revenus fonciers 3,5 %, 4,5 % ou 5,5 % du prix hors terrain selon le niveau de loyer, dans la limite de 8 000 € (jusqu'à 12 000 € en très social). Dans l'ancien avec au moins 30 % de travaux, les taux sont de 3 %, 3,5 % et 4 %. Il concerne les achats du 21 février 2026 au 31 décembre 2028.

Quel dispositif pour un bien ancien en Corse ?

Trois pistes principales : le déficit foncier (jusqu'à 21 400 € par an si les travaux sortent le logement des classes E, F ou G), le Denormandie dans les communes éligibles jusqu'à fin 2027, et le Malraux dans les sites patrimoniaux remarquables. Le « Relance logement » dans l'ancien est aussi possible si les travaux atteignent 30 % du prix et amènent le logement en classe A ou B. Le choix dépend du bien, de son emplacement et de votre impôt.

Faut-il payer beaucoup d'impôt pour que la défiscalisation soit utile ?

À partir de la tranche à 30 %, la plupart des dispositifs deviennent réellement intéressants ; en dessous, un PER ou une assurance vie bien choisis sont souvent plus pertinents qu'une opération immobilière défiscalisante. L'étude gratuite sert justement à le dire franchement.

Un investissement défiscalisant est-il sans risque ?

Non. L'immobilier dépend du marché locatif et de la revente ; le Girardin industriel comporte un risque de perte du capital investi ; tous imposent des engagements de durée dont le non-respect fait perdre l'avantage fiscal. Le rôle du conseiller est de ne retenir que les opérations que vous pouvez tenir.

Combien pourriez-vous économiser ?

Envoyez votre dernier avis d'imposition ou venez avec : l'étude fiscale est gratuite et sans engagement.

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Informations à caractère général, à jour de la loi de finances pour 2026 (loi n° 2026-103 du 19 février 2026) au 02/11/2026. Les taux, plafonds et dates peuvent évoluer. Tout investissement comporte un risque de perte en capital et l'avantage fiscal est subordonné au respect des engagements. Le plafonnement global des avantages fiscaux s'applique à la plupart des dispositifs. Seule une étude personnalisée permet de déterminer la solution adaptée à votre situation.